これから不動産（家・土地）を売却される方へ

一生のうちに何度も不動産売却を経験される方は少ないでしょう。当社にご相談に来られるお客様も、その多くが「はじめての不動産売却」という方です。だからこそ、家や土地の売却には何かと不安がつきもの。その不安を払拭するために、また後悔しない不動産売却のためにも、まずは費用・税金、必要書類などの基本的な知識を身につけておくことが大切です。

札幌市・江別市・北広島市・恵庭市・千歳市の不動産売却について疑問・不安・お悩みなどあれば、いつでも【ハルサク不動産】までご相談を。必要な場合は、弁護士、司法書士・税理士、土地家屋調査士といった専門家とも連携して対応いたします。

不動産売却にかかる費用・税金について

資産を現金化できることは不動産売却の大きなメリットです。しかし、売却価格がそのまま手元に残る現金とはならないため注意しなくてはなりません。不動産売却では手続き費用や仲介手数料などのコストが発生し、また税金もかかります。そのため、売却後に手元に残る現金は、物件の売却価格から諸経費・税金を差し引いた金額となることを理解しておきましょう。

どのような費用・税金がいくらぐらい必要か？　という点については、不動産売却の内容により異なるため、事前に確認しておくと安心です。

仲介手数料	仲介売却の成立時に、不動産会社へ支払う費用です。計算式は「400万円を超える物件の仲介手数料＝取引価格×3％＋6万円（消費税別）」となります。	登記費	住所や、土地の所有権を公示するためにかかる費用で、表示登記、所有権保存登記、所有権移転登記、などの種類があります。
抵当権抹消費用（該当者のみ）	抵当権が設定されている物件は、残債をすべて返済して抵当権抹消手続きを行ってはじめて売却可能となります。その手続きを司法書士などの代理人に依頼した場合は、報酬の支払いが必要になります。	ローン返済費	抵当権が設定されている物件を売却するには、ローンを完済して抵当権を抹消する必要があります。そのため、場合によってはローン返済費が必要になる場合があります。
証明書発行費	たとえば印鑑証明書や住民票など、売買契約を結ぶ際に必要な証明書を発行するときには、発行費がかかります。	引越し費・処分費	不動産売却の理由や目的によって、新居への引っ越し費用、不用品の処分費用などが必要になります。

印紙税	売買契約書に貼付する収入印紙の代金。収入印紙は郵便局などで購入します。金額は契約金額（契約書の記載金額）により異なり、たとえば契約金額が1000万円超～5000万円の場合、印紙代は1万円となります。	登録免許税	抵当権抹消手続きを行う際にかかる税金です。金額は不動産1個につき1000円となっています。 ※土地、建物それぞれに抵当権が設定されている場合は、1000円×2となります。
消費税	土地の売却は非課税となりますが、建物の売却には消費税がかかります。	住民税	不動産売却によって利益が生じた場合（購入金額を売却価格が上回るケース）には、売却益（購入額と売却額の差額）が住民税の課税対象となります。

仲介手数料は成功報酬です

ハルサク不動産のお客様でも、よく「売却できなくても仲介手数料はかかりますか？」と質問される方がいらっしゃいます。しかし、その心配はいりません。不動産売却（仲介売却）の際に不動産会社に対して支払う仲介手数料は“成功報酬”です。そのため、たとえ仲介売却を正式に依頼しても、売買取引が成立しない限り仲介手数料を支払う必要はありません。

仲介手数料の金額は以下の式で計算されます。

400万円を超える物件の仲介手数料＝取引価格×3％＋6万円（消費税別）

仲介手数料の金額は、法律によって上限が定められています。以下の上限を超えて請求されることはありません。

取引額（税抜）	仲介手数料の上限
200万円以下	取引価格（税抜）×5%＋消費税
200万円を超えて400万円以下	取引価格（税抜）×4%＋2万円＋消費税
400万円を超える場合	取引価格（税抜）×3%＋6万円＋消費税

Pick up

契約不適合責任とは？

売主様から買主様に引き渡した物件が契約不適合と判断された場合（債務不履行）、売主様は買主様に対して責任を負わなくてはなりません。この責任を「契約不適合責任」といいます。以前は「瑕疵担保責任」と呼ばれていましたが、2020年（令和2年）4月の民法改正によって「瑕疵」ではなく、「契約の内容に適合しないもの」という文言が使われるようになりました。

契約不適合と判断された場合、買主様は売主様に対して、契約の解除、損害賠償請求、追完請求、代金減額請求を行うことができます。

不動産売却を行う際には、手続きを進める中でさまざまな書類・証明書が必要になります。中には役所での発行が必要な書類もありますので、なるべくスムーズに書類を揃えて手続きを進められるように、必要書類を前もってチェックしておくとよいでしょう。

身分証明書、実印、印鑑証明書、住民票	登記済権利書または登記識別情報
売主様の本人確認を取るための書類です。売却する物件が共有名義となっている場合には、共有者全員についてこれらの書類を準備する必要があります。住民票や印鑑証明書などは有効期限があるため、必要になるタイミングを前もって確認しておくと安心です。	「その物件の所有者は、登記名義人で間違いない」ということを証明する書類で、法務局から発行されます。2005年（平成17年）以降に取得した物件については、登記済権利書ではなく登記識別情報が発行されている可能性もあります。

固定資産税納税通知書および固定資産税評価証明書	土地測量図・境界確認書
移転登記等に必要な登録免許税の算出、固定資産税の納税額の確認などのために必要な書類です。固定資産税納税通知書は最新のものを準備する必要があり、手元になければ、市区町村の窓口で固定資産税評価証明書を発行できます。	土地を含む不動産の売買では、土地の境界を明確にすることが非常に重要です。そのために、土地測量図・境界確認書が必要になります。もし境界線が未確認であれば、前もって隣接地の所有者と協議し、了解を得たのち測量図を作成しましょう。

建築確認済証および検査済証、建築設計図書・工事記録書等	マンションの管理規約または使用細則などマンションの維持費等の書類
建築確認済証および検査済証は、売却する建物が建築基準法に則って建てられていることを証明するために必要な書類です。建築設計図書・工事記録書は法的手続きに関わる書類ではありませんが、買主様の安心・信頼につながるため準備しておくことをおすすめします。	マンションの管理規約または使用細則などマンションの維持費等の書類	マンションごとに規則や維持管理の内容が異なるため、マンションの売却にあたってはこうした規約・使用細則などの書類が必要になります。買主様にとってはできれば購入前に知りたい情報ですので、売買契約の前に提示するのが理想的。仲介会社に依頼すると、マンションの管理会社から書類を入手してもらえます。

耐震診断報告書・アスベスト使用調査報告書等	その他の書類
これらの書類が揃っていなくても、不動産売却は可能です。しかし、近年は建物の耐震への関心度が高まっており、特に新耐震基準以前の古い物件を売却する場合には、耐震診断報告書の提出を求められるケースも。買主様の安心・信頼につなげるため、また取引後のトラブル回避のためにも、あるとベターな書類です。	これまで挙げた書類のほか、「物件のことがわかる資料」があれば準備しておきましょう。たとえば地盤調査報告書、住宅性能評価書、既存住宅性能評価書など。また、購入時の契約書・重要事項説明書、販売時のパンフレットや広告等も物件情報を示す有効な資料となります。

耐震診断報告書・
アスベスト使用調査報告書等

その他の書類

これらの書類が揃っていなくても、不動産売却は可能です。しかし、近年は建物の耐震への関心度が高まっており、特に新耐震基準以前の古い物件を売却する場合には、耐震診断報告書の提出を求められるケースも。買主様の安心・信頼につなげるため、また取引後のトラブル回避のためにも、あるとベターな書類です。

これまで挙げた書類のほか、「物件のことがわかる資料」があれば準備しておきましょう。たとえば地盤調査報告書、住宅性能評価書、既存住宅性能評価書など。また、購入時の契約書・重要事項説明書、販売時のパンフレットや広告等も物件情報を示す有効な資料となります。

全国的に空き家問題が深刻化しています

放置された空き家が問題になっていることを、ニュースなどでご覧になった方も多いでしょう。人口減少が進み、それに伴って放置された空き家の問題も全国的に深刻化。総務省統計局の「平成30年住宅・土地統計調査」によると、2018年時点で「空き家」の数は846万戸。「空き家率」（総住宅数の中で空き家の数が占める割合）は13.6％で、過去最高を記録しています。

空き家が放置されることで、老朽化による破損・倒壊といった危険があることはもちろん、周辺地域の住環境や土地の価値などに悪影響が及ぶ可能性も。空き家を放置せず、売却を含めて早めに対応することが求められます。

空家等対策特別措置法	空き家があることで税負担が増える
全国での空き家の割合は、2013年の時点で7～8棟に1棟という状況。その後も空き家率は高まり続けています。こうした現状を受け、2015年（平成27年）に「空家等対策の推進に関する特別措置法」（空家等対策特別措置法）が制定されました。この法律により“特定空家”に認定された空き家は撤去や修繕が命じられ、最終的には行政代執行（強制取り壊し／費用は持ち主負担）も可能となっています。	通常の住宅には、住宅用地としての税金の優遇制度が適用されています。しかし、「空家等対策特別措置法」において、“特定空家”に認定された建物は、この優遇制度の適用外となってしまいます。そのため、土地の固定資産税が6倍に上昇する可能性も。空き家を持っているだけで、税金の負担が大幅に上昇するケースもあります。

空家等対策特別措置法

空き家があることで税負担が増える

全国での空き家の割合は、2013年の時点で7～8棟に1棟という状況。その後も空き家率は高まり続けています。こうした現状を受け、2015年（平成27年）に「空家等対策の推進に関する特別措置法」（空家等対策特別措置法）が制定されました。この法律により“特定空家”に認定された空き家は撤去や修繕が命じられ、最終的には行政代執行（強制取り壊し／費用は持ち主負担）も可能となっています。

通常の住宅には、住宅用地としての税金の優遇制度が適用されています。しかし、「空家等対策特別措置法」において、“特定空家”に認定された建物は、この優遇制度の適用外となってしまいます。そのため、土地の固定資産税が6倍に上昇する可能性も。空き家を持っているだけで、税金の負担が大幅に上昇するケースもあります。